從7月25日起，上海有兩幅重量級商辦地塊將輪番上陣。無論是起始總價34億元的靜安“東八塊”還是“身價”高達175億元的“徐家匯中心項目”地塊，它們都將是新一代商辦地王的最熱門競爭者。 這兩個“準地王”不僅位于上海地標性的核心商務區內，而且出讓體量驚人。更有意思的是，它們還都具有頗為相似的“坎坷”身世…… 那么，土地市場乃至整個樓市是否做好了準備，應對這兩個“新地王”的到來？新地王的來臨又意味著什么？ “東八塊”：或刷新上海地市新紀錄 首先上陣的商辦“準地王”，是被業內稱之為“東八塊”的靜安區石門二路街道60號街坊地塊。根據上海市規土局的相關公告，“東八塊”以招投標方式出讓，將于三天后（7月25日）開標。目前，僅起始價就已經高達34億元，折合起始樓板價2.5萬元/平方米。 據了解，該地塊東至大田路，南至山海關路，西至慈溪路，北至新閘路，緊鄰靜安雕塑公園，十分接近南京西路商圈。整個地塊為商辦用地，出讓面積接近1.8萬平方米，容積率7.58。也就是說，這一地塊的總建面要達到13.6萬平方米左右。 21世紀不動產上海區域市場中心分析師羅寅申提供給網易房產的數據顯示，今年以來，該地塊所處區域商辦市場均價接近4.2萬元/平方米，而匯京國際廣場、嘉凱城大廈等一些具有代表性的項目均價則達到5.4萬元/平方米至5.5萬元/平方米。 中房信分析總監薛建雄認為，該地塊的成交單價將不下3.5萬元/平方米至4萬元/平方米。也就是說，總價將達47.6億元至54.4億元左右，很有可能刷新今年上海商辦土地市場的成交單價和總價雙項紀錄。 “徐家匯中心項目”地塊：175億元高調開場 如果把“東八塊”比喻成開胃菜，那么商辦“巨艦”——“徐家匯中心項目”地塊（下稱“徐家匯地塊”）就將成為這次商辦土地盛宴的主食。 根據上海市規土局7月19日發布的公告，“徐家匯地塊”的出讓活動將于7月28日至8月7日正式啟動書面預申請。 與“東八塊”類似，“徐家匯地塊”也由多個分地塊組成，而且同樣是位于上海市地標性商圈的商辦用地，只不過，它的總出讓面積卻要接近10萬平方米，而起始總價更是“東八塊”的五倍之多，高達175.26億元的“天價”。一旦出讓成功，那么今年全國總價地王的冠冕非它莫屬。 相關文件顯示，整個項目地塊位于徐家匯街道57、150、151街坊，處在廣元路以南、天平路以西、151-11-B地塊以東，由“150-9、150-5-A、150-5-B”、“150-1-A”、“151-11-C”和“57-1-A”等四幅分地塊組成。 網易房產記者發現，該地塊為商業、餐飲旅館業和辦公用地，恰好位于徐家匯商務區的核心位置，屬于徐匯區政府正在著力打造的“徐匯源”范圍內。 由于各分地塊容積率分別從2.1至7.48不等，經記者計算，整個項目地塊的建筑面積竟要高達58.42萬平方米左右。不僅如此，相關文件規定，該地塊的“地下建筑面積不得小于20萬平方米，其中經營性建筑面積不大于12萬平方米”，由于地下空間的建面不計入容積率，因此，該地塊的經營性建面最高可超過70萬平方米，稱其為商辦“巨艦”實不為過。 記者調查：兩塊“有故事”的土地 雖然在出讓體量上具有天壤之別，但這兩幅地塊卻有一個最大的共同點——“身世坎坷”。 有專家表示，“東八塊”可以稱得上是今年上海土地市場上的最大“神秘客”。 記者了解到，該石門二路街道60號街坊地塊之所以被稱之為“東八塊”，是因為它原本由八個老式街坊地塊組成。2002年，當時的“上海首富”周正毅曾拿下這八幅地塊，直到其因涉嫌虛報注冊資本罪和操縱證券交易價格落馬后，這些地塊才被政府收回。 此后，屢有市場傳言稱，和記黃埔或將“接盤”，但最終無果而終。眾所周知，當時的李嘉誠對上海市靜安區核心商圈地塊可謂“情有獨鐘”，曾多次拿下區域內的多個商辦及住宅地塊。 時隔十年之后，該地塊的神秘光環卻仍未褪去。根據規土局公告，該地塊原本定于今年6月28日開標，但當時卻因“企業招標文件尚未提交”而把開標時間硬生生推遲了一個月。 而“徐家匯地塊”更是“命途多舛”。據報道，韓國大宇、上實城開等多家企業曾先后退出該地的投資開發，該地塊同樣曾一度被政府收回。 有專家向網易房產記者指出，開發商資金不到位是造成上述現象的主要原因。該地體量過大，對開發商而言，不僅拿地有難度，而且在項目開發過程中還將要面臨許多問題。尤其是這類開發和回報周期較長的商辦項目，房企在操作時會面臨持續性的資金壓力。 有關部門：嚴控拿地企業資質 地塊所有權的多次易位，使得有關部門對于這兩塊土地的出讓慎之又慎，尤其是“徐匯區地塊”，其出讓文件中有關土地競買人的后續操作事項規定十分嚴格。 根據該塊出讓規定，如是獨立預申請人，所注冊成立的項目公司，必須 100％獨立出資成立。競得后不得進行調整；如是兩家以上的（含兩家）多家聯合預申請人，在聯合預申請附表中，應當注明各方的投資比例。聯合預申請人在通過預申請資格確認后，各投資主體的投資比例不得調整。（競得后所注冊成立的項目公司其投資主體和比例不得調整。） 也就是說，該規定避免了房企參與炒地的可能性，間接把控了拿地房企資質，但同時也加大了意向企業操作地塊時的資金壓力。 此外，地塊預出讓文件還稱，由于該地塊地處徐家匯城市副中心，因此地塊開發建設須符合徐家匯城市副中心現代服務業集聚功能定位?！跋Ｍ哂薪ㄔO與運營大型商業及高星級酒店經驗、以持有物業為主要運作模式、具有國際影響力的優質開發企業參與本次預申請活動。” “如今，核心商務區寫字樓租金居高不下，開發商只要在內環內建造寫字樓項目都是有利可圖的，更何況是如此黃金地段的土地?！睂Υ?，薛建雄表示，除了新鴻基、凱德置地和以郭廣昌為代表的國內少數幾大富豪之外，幾乎沒有企業或個人有能力拿下并開發如此巨額總價的大體量商辦用地。 “與‘東八塊’不同，由于徐家匯地塊的起始總價原本就已太高，因此該土地的成交價預計不會超過200億元，而且很可能是以上多方以聯手合作的方式拿地?！毖ㄐ壑赋?。 數據顯示，目前該地塊周邊項目均價達到4.2萬元/平方米，代表項目的均價則已高達6.5萬元/平方米。 業內人士：“核心商辦土地熱”不成趨勢 那么，核心區商辦地王頻出，是否會成為未來一段時間內上海土地市場的趨勢？是否意味著房企看好核心區的商業地產？ 有關專家告訴記者，核心區商辦土地的集中上市，只是一個階段性的市場現象。 同策咨詢研究總監張宏偉指出：“為了帶動土地市場的復蘇，地方政府從去年下半年起便開始陸續推出核心商務區的商辦地塊，產生了不少‘地王’，但這很難說會成為一種趨勢，因為這樣的土地在不斷減少，甚至已經到了‘推一塊少一塊’的地步。在此形勢下，一些商業地產開發商看好如此稀缺的地塊也是理所當然的?！?/P> 上海咨詢研究部總監宋會雍說，比起非核心商務區，這些稀缺商辦土地的優勢在于，今后開發的項目會具有更穩定的租金回報。 戴德梁行前不久發布的今年第二季度商業地產報告顯示，上海甲級寫字樓平均成交租金為每天每平方米 8.68元，其中，核心商圈主要商業物業的租金和出租率保持相對穩定。租金為每天每平方米60.37元，環比上漲0.98%，出租率94.07%，環比上漲0.71%。 不過，宋會雍卻認為，從徐家匯地塊使用權的輾轉周折之中可以發現，核心商業開發對企業而言并非十拿九穩，何況目前實體商業面臨著電商的強烈沖擊，而非核心區的辦公市場也有崛起之勢，所以就算現在由于信貸逐漸放開，企業資金開始充裕，但拿這類土地時仍需謹慎。 |
