近期有關城鎮化和房價的話題持續高溫熱議。其中國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵的觀點值得關注，他認為一二線城市資源稀缺性還存在，房價還有上漲的空間，房價不會崩盤仍將上漲。 據經濟參考報報道，李鐵在接受采訪時表示，在一線、二線高等級的城市，資源稀缺性還存在，房價還有上漲的空間，部分三線城市和四線城市、縣城再按照這樣的模式發展房地產，恐怕在擴張到一定程度的時候會導致崩盤。 造成中國房價不斷上漲的原因 問：未來新型城鎮化的目標之一就是要解決農民工定居落戶，這為房地產業發展帶來了廣闊的機遇。但是，當前，中國的房價居高不下。根據國家統計局統計，2013年6月，全國70個大中城市中有65個城市房價出現環比上漲。造成中國房價不斷上漲的原因是什么? 李鐵稱，我們不能籠統判斷中國的房價上漲，首先要分析中國哪些地區的房價在上漲？為什么會上漲？為什么房地產成為大家都非常關注、各級地方政府都在全力推動的一個產業？ 很多研究都把城市分為一線城市、二線城市，三、四線城市，這直接說明了中國的房地產發展，房價上漲和等級化的城鎮管理體制有直接的關系。首先，高房價主要集中在高等級城市，特別是直轄市、省級城市和副省級城市。城市資源分配不平衡，從最低等級城市向最高等級城市集中，等級越高的城市優質資源越集中，行政資源分布影響了市場資源分布。在高等級的城市買房，主要也是購買那里的優質資源和優質公共服務。而土地的限量供給導致這些城市資源的稀缺，高等級城市核心區域土地資源永遠是稀缺的，土地資源稀缺肯定會導致這些地段的房價的上漲。 其次，相比金融、銀行存款、證券、基金等領域，房地產是目前相對穩定的投資需求。土地資源的稀缺性決定了它的價格上揚。 第三，經濟增長帶來社會收入群體分化，基于人口總量的高收入人群基數大，形成對高等級城市高房價的支撐。假如高收入人口占全國的10%，我們會有 1.36億高收入人口形成持續的高端的購買群體，對高端、高層次地產有持久性的需求。他們第一會在本地買房，第二會到省會城市買房，然后到北京、上海買房。高收入人口到等級高的、核心資源好的、優質資源相對集中的城市買住房，這在當下中國是最好的、最合理的選擇。 未來房價走勢 對于未來房價走勢，李鐵認為，除了看住房供應量大小外，還需要考慮以下幾方面因素： 首先，城市的輻射范圍。城市等級越高，輻射范圍就越廣，北京輻射全國，省會城市基本上是輻射全省。高行政等級城市的資源短缺是常態的，而且不可 再生。戶籍制度導致了公共服務封閉式的格局難以 打破，資源短缺、公共服務的封閉，也促進高等級城市房價進一步上漲。 其次，城市所在地區的人均收入水平。像浙江、廣東、江蘇等沿海發達地區，城市輻射范圍雖然不如西北地區的城市，但是人均收入水平高，也就支撐這個區域的房價上漲幅度大于中西部地區。 最后，土地出讓金制度下的城市發展模式。各級地方政府競相開辟工業區，壓低土地價格，賠錢搞招商引資，形成工業產業，來支撐政府的GDP和財政收入。這個成本要通過房地產開發、高額的土地出讓金進行彌補。現在每屆政府都要有新的政績，結果城市攤子越來越大，基礎設施、供給的成本大幅度增 加。政府稅收只能保財政、保吃飯，所以這些成本只能靠融資、賣地等方式償還，而融資還得靠未來的土地出讓金償還。這就形成了這種惡性循環，導致現在新區、新城不斷擴展。 綜合判斷，在一線、二線高等級的城市，資源稀缺性還存在，房價還有上漲的空間，部分三線城市和四線城市、縣城再按照這樣的模式發展房地產，恐怕在擴張到一定程度的時候會導致崩盤。 有人認為，中國的房地產會出現像歐美、日本一樣一樣的泡沫，其實不能簡單地進行類比。這些國家城市化率已經飽和，而中國才剛剛過半，戶籍人口城鎮化率才35.3%。因此對于城鎮住房的需求還有很大的空間，啟動內需也與此有關。分析中國的泡沫，成因不同，結果也不同，可能會帶來局部中小城市樓市的崩盤，但是在高等級城市不僅不會崩盤，還會上漲。 |
