“當時的征地價格很低，每平方米在40元到65元不等，后來政府出讓這些土地時，平均每平方米高達2萬元。”廣州小谷圍島的村民何先生見證著村里集體土地被政府征收的過程。他表示，土地增值最大的受益者是政府和開發商，而村民只是獲得了很小一部分。 記者了解到，由于政府收儲土地時規定的拆遷補償標準并不依據市場定價，卻以市場價格將土地使用權轉讓給開發商，兩者的差價可達數百倍。地方政府收儲土地時的拆遷補償價格雖然有一定的提升，但其提升的幅度與日益上漲的土地出讓價格相比相差甚遠。 廣州大學城征地樣本 何先生所在的小谷圍島，十年前被廣州市政府納入大學城開發的征地范圍。“政府當年征地時，跟我們提到要靠村民推動廣州的教育發展，又能推動城市的建設，我們肯定支持。”何先生向本報回憶當時的征地情況。 記者查閱多份與當年征地相關的資料發現，組織征收土地以及拆遷工作的機構是廣州市房管局下屬的一個副局級的事業單位“廣州市土地開發中心”。而這個廣州市土地開發中心也是廣州市政府的土地收儲機構。 據悉，廣州大學城的整體開發用地為43.3平方公里，面積約1800公頃，征地26000余畝，其中耕地達24000畝。按照相關規定，該征地范圍之大已經涉及基本農田，遠超出廣東省國土資源廳審批權限，必須經過國務院批準。而廣州市在對小谷圍島征地之前，并未獲得國務院的批復，相關批復也并未提及教育科研用地。 有媒體稱，該區域之所以能繞過國務院審批的征地辦法是，廣州市政府自行將整個小谷圍島分成39個地塊辦理征地手續，省、市國土部門特事特辦。 然而，這一區域的征地工作開展不久后，國土資源部在對全國土地的整頓督查中就指出，廣州市番禺區小谷圍島通過“化整為零”所征用的土地屬于廣東省政府非法批地，需要重新審批，但此后廣東省卻并沒有提交報批材料，關于大學城非法征地的說法也不了了之。 隨后，除了少部分難以解決的征地拆遷個案外，政府對小谷圍島的征地事宜基本在2004年初完成。按照何先生以及多位小谷圍島村民的說法，大學城第一期的征地面積18平方公里，平均每平方米的征地補償價格不超過100元。而按照廣州市政府的官方數據和表述，小谷圍島首期征地拆遷費用為46億元，其村民所獲的補償款項的計算式已屬當時征用耕地補償標準的最高限取值。 但即便如此，廣州市政府提供的征地補償費用與這一區域地塊的市場成交價格仍然天差地別。 對小谷圍島的土地征收完畢后，政府進行拆遷、土地前期開發，隨后開始陸續對該區域的土地進行招拍掛。此后，大學城的地塊以“廣州土地市場新貴”的身份，屢屢刷新廣州市政府土地出讓的收金紀錄，這背后離不開大學城偏重房地產開發的因素。 記者查閱該區域相關地塊的拍賣資料可知，廣州市最早于2003年底對小谷圍島部分村落的地塊進行拍賣，起步價位為每平方米3700元。 2008年土地供應市場化之后，大學城首批地塊進行了公開招拍掛，當時的成交紀錄顯示，三宗地塊中，只有一宗地塊為每平方米3573元，另外兩宗均超過每平方米9000元。 此后，這一區域的土地平均價格在2009年出現猛增，達到每平方米兩萬元以上。在這樣的市場行情下，政府推出的大學城地塊的出讓起始價也逐步提高。五年間，大學城每一宗土地的出讓金收入都從千萬元漲至數十億。 廣州市國土房管局的資料顯示，大學城一共規劃有22塊住宅用地，面積僅占大學城整體的2%左右，而目前，住宅用地只剩下寥寥數宗。 曾參與大學城房地產開發的廣州某知名房企人士為記者算過一筆賬，按照坊間的說法，大學城平均每平方米的征地成本是百元以下，而按照官方“46億征地補償費用”的說法，每平方米的征地成本也不過在250元左右。 |
