近期流傳的一份新房“區(qū)縣指導(dǎo)價(jià)格”名單引起了外界的廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),未來(lái)至少兩個(gè)月,除限購(gòu)之外,上海樓市或再迎“限價(jià)”風(fēng)潮。 各區(qū)縣指導(dǎo)價(jià)差距大 所謂“區(qū)縣指導(dǎo)價(jià)格”,是指房企在向主管部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售證時(shí),主管部門(mén)會(huì)以這個(gè)指導(dǎo)價(jià)來(lái)進(jìn)行評(píng)估預(yù)售價(jià)格的高低,如果房企報(bào)的價(jià)格高于指導(dǎo)價(jià),有可能不會(huì)獲批,從而拿不到預(yù)售證。 據(jù)悉,閔行的預(yù)售審批指導(dǎo)價(jià)是27000元/平方米,寶山是20000元/平方米,青浦為19000元/平方米,松江為20000元/平方米,原浦東南匯為16000元/平方米,原浦東為35000元/平方米。雖然有消息稱(chēng),指導(dǎo)價(jià)格自11月8日“滬七條”發(fā)布同時(shí)就下發(fā)到各區(qū)縣了,但11月9日之后,仍有多個(gè)樓盤(pán)拿到高于指導(dǎo)價(jià)的預(yù)售證,可能是因?yàn)檫@些項(xiàng)目在該政策下來(lái)之前就提交了申請(qǐng)。 漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為,政府面臨房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)壓力,要兌現(xiàn)年初承諾的房?jī)r(jià)上漲目標(biāo),因此才會(huì)有指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)。“指導(dǎo)價(jià)”應(yīng)該是政府經(jīng)過(guò)調(diào)研和考察之后,去除裝修成本的區(qū)域毛坯房均價(jià)。 只是臨時(shí)性監(jiān)管措施 類(lèi)似的限價(jià)措施,在其他城市也出臺(tái)過(guò)。今年4月,廣州就曾規(guī)定“開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品住宅前,須辦理預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào),并接受?chē)?guó)土房管部門(mén)的價(jià)格指導(dǎo)。”北京也在“國(guó)五條”出臺(tái)后,對(duì)預(yù)售證進(jìn)行了價(jià)格指導(dǎo)。 北京和廣州雖然出臺(tái)了預(yù)售價(jià)格指導(dǎo),但是并未對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生太大的抑制作用,和其他一線(xiàn)城市一樣,它們的房?jī)r(jià)仍是連續(xù)數(shù)月快速上漲,今年10月時(shí)的同比漲幅都在20%以上。預(yù)售價(jià)格指導(dǎo)是一種較為直接的干預(yù)房?jī)r(jià)的手段,不過(guò)卻存在著臨時(shí)性和不透明性的問(wèn)題,持續(xù)時(shí)間短,標(biāo)準(zhǔn)亦不明確,僅適合在短時(shí)間內(nèi)暫時(shí)遏止房?jī)r(jià)的上漲;另一方面,對(duì)于已經(jīng)獲取預(yù)售證的項(xiàng)目,預(yù)售價(jià)格指導(dǎo)缺乏約束力;并且這種政策一旦長(zhǎng)期執(zhí)行,很可能造成開(kāi)發(fā)商的惜售行為,引起樓市的供需失調(diào),反而會(huì)加劇房?jī)r(jià)的上漲。因此,本次上海推出預(yù)售價(jià)格指導(dǎo)措施,很可能也只是臨時(shí)性的監(jiān)管措施,難以對(duì)樓市產(chǎn)生根本性的影響。 對(duì)開(kāi)發(fā)商影響不明顯 對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,雖然此舉會(huì)造成預(yù)售許可證取得時(shí)限或被拉長(zhǎng),但考慮到全國(guó)主流房企已憑借前10個(gè)月各自?xún)?yōu)異表現(xiàn),順利完成或接近全年年初所制定的銷(xiāo)售目標(biāo),故并不存在較大銷(xiāo)售壓力。因而,預(yù)售證發(fā)放條件的收緊,也不會(huì)迫使房企盲目選擇降價(jià),來(lái)迎合指導(dǎo)價(jià),它們會(huì)選擇放緩?fù)票P(pán)節(jié)奏的同時(shí),當(dāng)下重點(diǎn)通過(guò)去庫(kù)存、攢客戶(hù)的模式,為明年打基礎(chǔ)。 德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示,今年開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)完成情況普遍較好,并且“滬七條”對(duì)市場(chǎng)的殺傷力與當(dāng)初限購(gòu)令剛頒布時(shí)不可同日而語(yǔ),因此即便在年末調(diào)控加碼的情況下,也未能完全遏止住房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì),明年滬上樓市依然面臨著較大的價(jià)格上漲壓力。 |