據發布的研究數據顯示,2013年前11月全國53個重點城市經營性用地成交面積高達6.59億平方米,同比增長21%。上述出讓土地經過7~8個月的開工、建設,將成為2014年新房市場的供應主力。 然而,除北京、上海、廈門、蘇州等少數城市2014年可能出現供不應求現象外,大多數市場供應將和需求持平,而諸如常州、無錫、中山等城市的供應甚至可以賣2~3年。 一邊是大量新增供應扎堆入市,另一邊是資金面收緊力度有增無減,尤其是隨著有關“107號文”的傳言風起,對影子銀行依賴度甚高的房地產企業或將面臨極大沖擊。 二三線城市庫存壓力增大 據統計,2013年主流房企拿地規模出現明顯增長。全國前50強房企通過招拍掛拿地的建筑面積高達1.87億平方米,同比增長17%;投入金額總計5875億元,同比增長57%。隨著大型房企大手筆“補倉”,市場供應將出現明顯提升,也將帶來新一輪的庫存壓力。 在2013年房價上漲最為猛烈的一線城市,預計,2014年總體供應走勢仍將穩中有增。其中,上海供應總量保持穩定,深圳和北京同比上升兩成和四成,市場供應出現穩步上升,但由于需求持續高位,因此從絕對值來看新增供應量僅是一般水平。 研究中心分析師楊晨青認為,一線城市土地的高度稀缺,使得房價已處高位的市場仍然存在較大的提價空間,因此在短期需求不足,長期溢價空間看好的情況下,開發商在一線城市供應面也自然更為謹慎,惜售意愿更強。 與之相對,二線城市的供應量則迎來全方位擴張,市場也出現分化。跟蹤的11個重點二線城市中,八成城市新增住宅供應將同比上升,寧波、南京、成都三市同比增幅超過20%,其中寧波更是達到了48%。 楊晨青表示,在重點二線城市中,除成都、廈門和蘇州2014年預期供應不能覆蓋當前年度成交量之外,其余重點二線城市供應均充足,部分如寧波這樣供應量大增的城市已出現階段性供過于求的征兆,未來房價上漲動力將被削弱,當地市場競爭將趨于激烈。 像常州、無錫、東莞、中山這種介乎二三線之間的城市情況更令人擔憂,楊晨青表示,這類城市由于前幾年開發過剩,庫存仍處于高位,在未來2~3年內消化庫存的壓力較大,市場將進入階段性盤整狀態。 全聯房地產商會創會會長聶梅生向《每日經濟新聞》記者表示,預計2014年房地產市場仍將延續分化的走勢,一線城市房價仍將慣性上漲,但同比漲幅較上年有所回落,二三四線城市將面臨消化庫存的壓力。 資金面仍存變數 與庫存壓力增大相比,資金面趨緊是一個更大的變數。 直接受到影響的是房貸市場,隨后有關規范影子銀行的國辦 “107號文”即將出臺的消息更是令市場風聲鶴唳。據《每日經濟新聞》日前報道,市場消息稱,國務院辦公廳近期印發國辦107號文《關于加強影子銀行業務若干問題的通知》(以下簡稱“107號文”),明確定義了影子銀行的概念、納入監管的范疇以及監管責任分工等。 盛富資本總裁黃立沖向 《每日經濟新聞》記者表示,由于影子銀行中很大比例是銀行通過資金池業務支持房地產融資,一旦“107號文”真的落實,房企通過信托或理財產品融資支持開發業務難度將大大增加,導致資金面進一步惡化。 “對于銷售規模在50億元以下的中小型非上市房企而言,信托是其重要的融資渠道之一,一旦影子銀行大幅收緊,這類房企受到的影響更大,被迫降價出售回籠資金的壓力也更大。”楊晨青認為。 實際上,部分未雨綢繆的上市房企搶先在海外發債融資。根據中原地產研究部統計數據顯示,僅2014年1月上半月,已有富力、佳兆業、合景泰富、世茂等多家房企發布海外融資計劃,合計總融資額超過300億元。 美國量化寬松政策逐步退出帶來的影響也不容忽視,黃立沖對《每日經濟新聞》記者表示,預計最快到下半年,美國量化寬松政策退出的影響將逐步呈現,即便上市房企仍能海外發債,資金成本也得抬高不少;此外,熱錢也將加快從國內流出,對于國內資產價格將構成下行壓力。 “對于一些融資渠道豐富的龍頭房企,以及像遠洋地產這種因2013年較少拿地資金鏈相對充裕的上市房企而言,一旦市場出現變動,2014年也許能獲得不少并購機會。”楊晨青表示。 |
