| 自2012年以來，樓市回暖的跡象在多個層面有所加強。 截至2012年7月11日，在已公布上半年銷售業績的37家房企中，有19家標桿房企銷售業績飄紅，總計實現銷售金額約5700億元。 6月，銷售金額和銷售面積均創歷史新高，銷售金額達155.15億元，同比增長36.65%；萬科實現銷售面積122.4萬平方米，銷售金額133.2億元；簽約金額約45億元，環比5月增長50%，創單月新高。 綠地集團董事長、總裁張玉良在接受《瞭望東方周刊》專訪時透露，2012年上半年，綠地集團業務原本的目標是銷售額、利潤增幅“保2爭3”（增幅確保為20%，爭取達到30%），但春節后銷售面積和金額即出現出人意料的大幅增長，以致綠地將下半年的目標調整為“保3爭4”，即銷售額爭取達到2600億元，利潤爭取達到120億元。 “前幾年限購等政策只是沒辦法的辦法，現在調控已經取得相當成果了，再延續原先的辦法就不適宜了，未來限制投資可能更多采用市場化的辦法，如用征收稅等方式慢慢取代嚴厲的政策限制。”張玉良說。 土地市場，地王重新頻出刺激著人們的神經。 7月10日，在10次網上報價、46輪現場競價，以及327輪回購房面積競報后，中赫集團以26.3億元的最高上限價格拿下海淀區萬柳居住用地。為了獲得久違的“地王”，中赫集團還需要配建16400平方米的回購房，而出讓文件規定，回購房房價只有1萬元/平方米。剔除回購費因素，該地塊樓板價約4.42萬元/平方米，再創全國單價地王的紀錄。 北京掛牌出讓居住用地時一般都明確規定，在報價達到合理土地上限價格后，競買人現場投報公配建面積。 萬柳地王并不是個例。4月，北京東城區香河園3號居住及商業金融用地經過40輪爭奪終以19.15億元成交，并以2.57萬元/平方米的單價成為單價地王。6月18日，廣州珠江新城地塊以13.22億元交易總價成為廣州新地王，起始價約4.9億元。7月17日，北京再次出讓5宗地塊，其中2宗溢價率超過45%。 某研究院的報告則顯示，二季度，全國100個重點城市居住用地樓面均價為1474元/平方米，同比上漲18.6%。包括北上廣深的十大城市住宅用地平均樓面價格為2904元/平方米，環比大幅上漲43.9%。 以上海為例，2012年1到5月，上海土地市場合計出讓的經營性住宅用地（除動遷安置用地）為20幅，合計出讓金額67.5億元，平均樓板價達3882元/平方米。而6月到7月25日，上海已成功出讓22幅經營性用地，出讓金額達到83.18億元，平均樓板價超出6500元/平方米。 21世紀不動產上海區域分析師黃河滔告訴本刊記者，上半年上海整體推地量下滑，結構也以商辦和工業地塊為主。成交的209幅地塊中，居住用地（包括普通商品房、商住辦、商住、城鎮混合）只有9幅，工業用地147幅，商辦用地26幅。 下半年，多地政府改變策略，將推出的地塊劃分得很小以控制地塊總價，讓開發商也更容易接受，同時調低定價以防止流拍并獲得一定溢價率，配合營造土地市場回暖的跡象。 李耀平說，這么做也有缺陷：地塊太小，開發商騰挪余地就小，利潤空間有限，所以這也只能作為目前催熱市場的過渡手段，但幫助市場逐步恢復信心的效果已經達到了。 地王潮真的來了嗎 土地市場也許沒有想象的那么熱火朝天。上海業內人士一度將唐鎮新市鎮A-03-11住宅地塊的拍賣結果作為土地市場的風向標。 7月25日，綠順以16.44億元奪得浦東新區唐鎮新市鎮A-03-11住宅地塊，溢價率37%，樓板價約為15054元/平方米。 此次競標中，該地塊起始總價約為12億元，折合樓板價為11000元/平方米。實際上，該地塊在2011年12月曾掛牌出讓過一次，當時的土地起始總價為15.83億元，起始樓板價14500元/平方米。 也就是說，此次拍賣的高溢價，很大程度上是由于調低起始價而來的。 唐鎮地塊的最終拍賣結果也說明，開發商的積極性雖有恢復，但態度依舊謹慎。唐鎮板塊2011年前還出讓過2幅普通商品房用地，溢價均在100%以上，其中綠城以16.6億元摘得的浦東新區唐鎮新市鎮C-1-1a、C-1-5a地塊就緊鄰本次出讓的地塊。 這不是孤立的個案。7月18日，寧波慈溪兩宗2011年底因無人競拍而流拍的土地成交，不過此次拍賣的成交價卻只相當于上次拍賣時起始價的7.14折。同樣的例子還有寧波鄞州區下應街道的鄞州投資創業中心II-3-C地塊，在2011年4月和7月，該地塊兩度流拍，最終7月5日被萬科拿下，但價格只有首次掛牌時的近7折。 “和2009年地王頻出時不同，企業都很謹慎，對成本和利潤的計算很精確，并且嚴格遵守既定的策略，不愿過于追高。而且很多迷你地塊大企業并不愿意做，所以現在的地王不是很有代表性。”李耀平說。 炒房客的新獵物 住宅市場的撲朔迷離，對李石燕的投資影響不大。雖然也是重回樓市的投資者，但她“抄”的卻是商業地產的“底”。李石燕說，2011年3月到9月，上海就曾出現過一波商業地產的投資潮，市場最熱時的7、8月，商業地產的成交量甚至超過普通住宅，不過，隨著銀監會叫停未竣工商業地產的按揭貸款，商業地產的炒作也戛然而止，產品也出現了嚴重的積壓。正是看準商業地產困境能創造出比住宅更大的價差，很多原本只炒住宅的投資客如今都被吸引到了這一市場。 21世紀不動產提供的數據顯示，在上海納入監測的110個寫字樓項目中，2012年5、6月期間，多數出租率在90%以上，僅17個項目出租率在90%以下。 21世紀不動產上海銳豐商業樓宇部區域經理朱永鋒告訴本刊記者，2008年到2012年，上海寫字樓租金始終平穩上漲，唯一出現租金下調的板塊還是租金最高的板塊。 戴德梁行的數據顯示，2012年上半年，上海寫字樓平均租金為269.5元/平方米/月，同比增長13.16%，同時上海的寫字樓供應量卻下跌了27.74%。 “空置的辦公樓沒有現金流，很難在銀行獲得貸款，這就為我們創造了抄底的機會，多的能拿到7~8折的折扣。”李石燕說，上海寫字樓均價從2010年一季度到2011年三季度期間，從最初的3.09萬元/平方米快速上漲到最高5.37萬元/平方米，2011年四季度又猛跌到4.07萬元/平方米，到2012年二季度，均價依然只有3.83萬元/平方米。“很多人說這是一個雙重抄底機會。” 投資客的進入，或許也為上海的開發商提供了信心。公開數據顯示，2011年4月到2012年4月期間，上海辦公樓、商業經營用房開發投資累積同比增速多數月份都是負增長，但在最近兩個月，兩項增速指標同時出現正增長，2012年6月間分別達到11.1%和27.7%，而同期上海住宅投資增速還只有10.7%。2012年6月，上海居住用地成交3幅，溢價為15.7%到71.4%不等；同期商業用地成交10幅，最高溢價率超過400%。 當然，開發商在商業地產領域加強投入，也是投資客看好商業地產的重要原因，因為這意味著更多的投資載體。以綠地集團為例，張玉良就告訴本刊記者，2012年，綠地產品的銷售額中，住宅占60%，商業地產占40%，但張玉良的目標是將這個比例顛倒過來，也就是讓商業地產的銷售額占60%，“這還不包括綠地自己持有的商業物業”。 |
