| 2012年1~10月，從品牌房企拿地數量來看，二線城市占比已達到63%。顯然，在三四線城市庫存日益飽和現狀下，如果開發規模失控，二線城市也將迎來一片混戰。 進入12月后，一線城市的“搶房”與“地王”現象似乎已經蔓延到二線城市。這似乎給予開發商重拾二線城市市場的信心。恒大集團董事局主席許家印日前就表示，由于三四線城市營運環境困難，恒大不得不改變策略轉戰二線城市，未來將逐步加大二線城市的買地及銷售比重。 三四線城市逐漸暴露的高庫存狀態讓部分房企逐漸逃離；一線城市樓市雖有回暖跡象，但并不是所有企業都有進駐的能力與資本。于是，在各地集中推地的大背景下，二線城市似乎成為各路開發商的最佳選擇。 “重回二線城市，多半是目前房企規避三四線城市高庫存風險的行為。”對于現階段部分房企“跟風”進入二線城市的行為，業內專家對《中國建設報·中國住房》記者表示了擔憂，“部分二線城市能否承載如此大的開發規模與速度猶未可知，大量房企扎堆進入二線城市，是否會將三四線城市的風險也平移轉嫁？” 三四線城市重度飽和 實際上，重新著眼二線城市布局的房企絕非恒大一家，從10月份開始，萬科、保利、中海等國內品牌開發商紛紛在二線城市出手拿地。據中原集團研究中心的數據顯示，2012年1至10月，品牌房企在二線城市拿地數量占比達到63%。 房企“扎堆”二線城市，主要源于三四線城市高庫存現象帶來的壓力。自調控以來，不少企業為躲避“限購”等政策，紛紛進入三四線城市，而現今部分三四線城市樓市庫存的消化周期已達六年以上，面臨嚴重“消化不良”風險，重回一二線城市實屬無奈之舉。 以貴陽為例，根據公開資料統計顯示，在貴陽共有13個體量超過100萬平方米的超級大盤，其總建筑面積接近4500萬平方米，規劃居住人口預計總計約達110萬人。此外，貴陽超過50萬平方米以及超過20萬平方米的在建樓盤，均不下30個，規劃居住人口接近100萬人。而貴陽市2010年第六次人口普查的數據顯示，全市常住人口中，居住在城鎮的人口也不超過295萬人，住宅供應處于供大于求的尷尬局面。 “目前部分三四線城市，樓市供給已明顯過剩，而這些城市的購房人群基數較小、購買力有限，短期去庫存壓力較大。房企要適時調整市場布局。”亞豪機構市場總監郭毅對《中國建設報·中國住房》記者如是說。 不僅如此，據數據顯示，大量三、四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。 如桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷售面積占4年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%。再如唐山市前4年其平均土地出讓面積相當于北京的93%；惠州2011年的土地成交量相當于廣州的94%。 “從供應方來看，這與地方政府推地有關。土地出讓金減少，導致地方政府推地的意愿強烈，但并未深入考慮到城市真實需求的問題。”郭毅指出。 二線城市陷入混戰 10月~11月，哈爾濱樓市出現“井噴”，兩月商品房成交數據接連打破2011年以來的紀錄，其中11月份的成交量環比上漲57%。 從數據上不難看出，以哈爾濱為代表的二線城市樓市正在回暖。這似乎給了不少開發商信心，眾多業內大型房企已著手對二線城市的經營。 但是，一位哈爾濱市“本土”開發商卻對記者道出了抱怨：“大型房企進駐二線城市的姿態可謂瘋狂，銀泰、恒大、魯商等知名房企都已進駐，他們不僅擁有眾多項目，且拿地超百萬平方米的項目不在少數。”該開發商強調，哈爾濱的當地開發項目本就很多，長期以往必將導致市場供過于求，也為二線城市房地產泡沫形成埋下隱患。 通過調查，記者也證實了開發商所言。今年7月綠地集團一口氣拿下4宗地塊，其中3宗位于哈爾濱；永泰地產哈爾濱首個項目——哈爾濱永泰城，將投資近100億元建造120萬平方米城市綜合體；另據一位當地業內人士透露，恒大地產除現有30萬平方米項目外，仍對數十萬平方米的未開拍項目抱有興趣。 面對如此巨大的開發規模與庫存量，需求方如何消化已成難題。據記者了解，哈爾濱主要以本地購房群體為主，改善型和投資型人群相對較少；而據國家統計局哈爾濱調查隊近日發布數據顯示，今年1~9月，哈爾濱城市居民家庭人均總收入為18118.8元，人均月收入僅2013.2元，購買能力有限。 照此推算，現有的房地產開發速度與消費者購買能力非但不能使哈爾濱成交量持續增長，反而會增大其高庫存風險。實際上，部分房企已受到一定沖擊，一些本土開發企業已經轉移到別的項目領域，且拿地的數量和熱情均有所降低。 對此，專家也給出了建議。聯達地產機構董事長楊少峰指出，為維持企業正常運營，開發商要維持現金流穩健。尤其是中小房企，需堅持現金為王，盡量甩賣項目，或者低價轉讓地塊，可留一小部分較好地塊，等待價值回升或后期利用。 而當記者就此狀況問及上文所述開發商如何應對時，他坦言，將計劃與大房企加強合作、共同開發。“開發企業不應謀求全部環節都自己完成，未來可以走專業化發展道路，關注鏈條的某一個環節，如果‘拼’不過，也沒必要一條道走到黑。” |
