當前我國住宅庫存量確實處于歷史最高水平，但不必過憂。至于鄂爾多斯和溫州的房價大跌，具有一定的特殊性，不能視為全國房價泡沫崩滅的開始。全國一二線城市的去貨周期已降至相對合理區間，房地產不僅不會崩盤，明年總體仍具有一定的上漲空間。 2008年開始，伴隨房地產市場的下行，至2009年初時，一些房地產開發巨頭制造了一波“空置率危言”，他們根據國家統計局的數據，以2008年11月底全國商品房空置面積為1.36億平方米為基礎，推測2009年的全國商品房空置面積將超過2億平方米。按照我國近年來年竣工住房建筑面積6億平方米計算，自然而然地推算出2009年全國商品房空置率將達30%以上，并提出“大大超過國際公認的商品房空置率10%的警戒線。” “2008年11月底全國商品房空置面積為1.36億平方米。”這是國家統計局的數據。空置面積的標準定義：報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。 統計局的空置面積，完全不合國際慣例：按照國際通行算法，空置率是指待出售、出租的房屋占市場全部存量房地產的比率。所以，經過媒體炒作、社會質疑后，2009年后官方不再用“空置面積”稱謂，而是改成了“待售面積”，它只說明尚未售出和租出的新建商品房的面積，表明短期內的市場供求情況，而與全社會的長期性的房屋空置無關。 實際上，1995年以來，隨著我國商品房成交量的不斷增長，待售面積也隨之增長，只有2004年和2007年出現過小幅下滑。增長是正常的，因為伴隨著市場交易規模的擴大，總有一些房源在推出后，需要一個去化周期，不可能一開盤立即賣光;另外，很多樓盤都會剩下一點尾盤，或者房子有缺陷，或者開發商不急于出售。 因此，看待售面積增減，意義并不大。至2012年10月底，全國商品房待售面積為3.3億平米，比2011年底增加了約0.5億平米。而上市公司的存貨概念很寬泛，不僅包括可售房，還有未售的土地和工程。 為了更好地表現待售面積的合理與否，可以用“商品房待售面積除以年度商品房銷售面積”，就可以知道二者之間的關系。1996-1997年，這一比值高達78%，表明積壓嚴重，反映出那時中國樓市非常低迷。其后，這一比值呈下降趨勢，說明房改之后，房地產市場漸漸步入快車道，市場供不應求。2007年，達到17%的歷史性低點，那年樓市最瘋狂。2008年樓市低迷，這一比值首次反彈，2009-2010年重新回落(市場回暖)，2011-2012年有所上升(市場降溫)。2012年這一比值為30%，仍遠優于2004年之前。哪來的高危庫存? 因此，國家統計局的待售指標，并不能精準反映實際供求。筆者一般用典型城市的商品住宅待售量，來分析短期市場存貨壓力。從2011年二季度開始，全國20個典型的住宅庫存持續增加，2011年12月至今，總體高位盤整，明年應呈減少趨勢。一二線城市，與三線城市的走勢有差異。一二線城市的庫存于2011年12月之后持續小幅下滑，三線城市直至11月才出現頂部跡象，但還有待進一步印證。 雖然去年以來庫存增長，當前仍處歷史高位，但今年3月以來，成交量也在快速增長。其結果是，存貨去化周期快速縮短。 2012年8月以來，一線城市和部分二線城市的住宅存銷比再度回落至8-9月的水平。今年下半年以來，一線城市房價止跌反彈現象顯著。而三線城市，當前住宅存銷比略超15個月，高于2010年一季度的12-13月，所以我們可以看到，很多中小城市的房價水平，仍低于去年。（摘錄自騰訊房產上海站網站） |
