房產稅將在杭州落地的消息成為業界討論的熱點。此前,多家媒體報道稱,“杭州將于4月26日出臺房產稅細則,5月1日開始征收房產稅。細則內容包括,參考上海模式,存量房免征,對增量房征稅,人均免稅面積60平方米?!绷硗?,深圳、北京等一線城市以及部分二線城市也已將房產稅改革試點方案上報至中央。 隨后,相關部門出來對相關消息進行澄清。地產觀點網昨天報道稱,“4月23 日,國家稅務總局工作人員表示,目前暫無出臺任何有關房產稅試點通知,并稱一切以國稅總局官方網站發布信息為準。杭州市地方稅務局工作人員4月24日也表示,沒有收到這方面的通知,也沒有什么可以公布的。” 雖然房產稅的試點擴容并沒有最新進展,但是相關輿論的升溫已經對市場產生影響。昨天,浙江在線報道稱,4月25日晚,杭州主城區有3個樓盤連夜加推房源,或許與當地出臺房產稅的傳言有關。該報道同時引用雙贏置業營銷機構相關負責人觀點稱,“不管房產稅何時出臺,杭州作為第二批出臺的試點城市,是大概率事件?!?/P> 為此,同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,“盡管國稅總局否定了這個說法,但是房產稅擴圍已是箭在弦上,已是既定的事實?!彼f,盡管北京、廣東、湖北、湖南等地先后否認房產稅的試點,也讓房產稅推進的步伐撲朔迷離,但這并不影響今后整個房產稅擴圍的走勢。 向存量房征稅是大勢 陳晟表示,今年房產稅試點城市很有可能向存量房開刀?!安慌懦糠殖鞘袝圏c向存量房征收,也不排除部分城市可能會退出限購政策?,F在很多問題還沒有明確,包括這批房產稅的試點城市是同一批公布方案,還是分階段出方案?!?/P> 同策房產南京分析師郭鎮東向記者表示:“地方政府都不愿對存量房征收房產稅,因為向存量房征收,對當地樓市將造成巨大的沖擊?!?/P> 不過,易居控股有限公司執行總裁丁祖昱指出,向存量房征收房產稅將是大勢。 “今年有城市試點房產稅并不意外,這是去年中央就已經定下來的。是否會對存量房征收,各地方政府有不同的意見和看法。今年也許會有部分城市試點存量房征收房產稅,不過目前大規模鋪開的可能性較小。”丁祖昱表示,今年主要是擴大房產稅試點城市的范圍,方案應該不會過于嚴厲。 記者從住建部一位相關負責人處了解到,盡管目前有不少試點城市提交了相應的方案,但其中大部分都提出了對“自住需求”的保護。“如果自住需求保護不好,各地對開征房產稅的積極性會大大減少?!鄙鲜鲐撠熑烁嬖V記者,“在下一階段的試點中,中央對這一方面的需求也會進行具體考慮,對于如何劃定人均免征面積等保護措施也有可能進行試點。” 猜想:近十座城市符合三項條件 按照“分屬不同區域”、“房價過高、上漲過快”、“二線熱點城市”三個條件來衡量,杭州作為“1.5線”城市,商品房均價的確明顯高出周邊地區其他城市。根據指數研究院的全國百城住宅價格指數,杭州3月份的樣本住宅均價為16600元/平米,在全國僅次于北京、上海和深圳,甚至高出廣州。 但以“上漲過快”來衡量,杭州似乎并不合標準。根據上述住宅價格指數,杭州3月份的新建住宅價格指數環比和同比漲幅均為0.02%。而國家統計局70大中城市房屋價格指數也顯示近一年來杭州的房價上漲落后于大部分二線城市。 根據上述三個條件對全國各區域的二線城市的房價數據進行了分析,結果表明在華東地區二線城市中房價漲速最快的應屬南京,國家統計局數字,3月份南京的新建商品房價格指數同比增長7.6%,環比增長1.9%,兩個數字均領先于其他二線城市。 此外,華東地區增速較快的城市還有福州、廈門和南昌,其中前兩個城市的住宅均價都在15000元/平米上下,與廣州相去不遠。 華北地區,天津是除北京外唯一房價過萬的城市,3月份新建商品房價格指數同比增長4.9%,屬華北區次高水平。東北地區,唯一房價過萬的城市是大連,且當地房價增速高于沈陽、長春、哈爾濱三個省會城市。 西北地區,烏魯木齊雖然不是嚴格意義上的二線城市,但其6.1%的增速和7400余元每平米的均價甚至高于區域中心城市西安,在西北地區屬最高水平。 華中地區,鄭州和長沙房價及增速處于區域較高位置。西南地區則是成都更符合擴容條件,值得一提的是南充的房價增速在整個西南地區領先,但房價基數較低。華南地區,除了廣州和深圳兩個一線城市外,并無特別符合條件的二線城市。 在《近期沒有城市向國務院申請房產稅試點》一文中援引一位參與房地產稅改革研究設計的專家的話稱,經過近十年的準備,深圳、杭州、南京、北京、大連等城市征稅的技術準備已經比較充分,“現在就等政府下決心”。 褒貶不一業界應理性 市場再次傳聞,官方卻再次否認,其實自從上海重慶試點房產稅以來,關于擴大房產稅試點的傳言就一直甚囂塵上。 對于房產稅試點,中央政府的態度極為堅決,多次表態要進一步擴大試點范圍,特別是在“國五條”遭市場冷遇,20%個稅征收在市場上形成助推房價上漲的預期后,看來也只有房產稅這一可行的加強調控的措施。 但是說到底,其實地方政府對于征收房產稅還是有一定抵觸情緒,因為向持有環節征收,會對當地樓市造成巨大的沖擊,同時買房者觀望,也會直接影響開發商的拿地熱情,進而影響地方政府的土地財政。 其實對于征收房產稅,財政部在最開始曾作出如下解釋:對個人住房征收房產稅,一是有利于合理調節收入分配,促進社會公平;二是有利于引導居民合理住房消費,促進節約集約用地。 按許多專家的解讀,房產稅的開征,只不過是利國利民政策中的一環,是打擊炒房,打擊投機鉆營的一個手段,是保護房地產市場理性、持久發展的重要步驟。 如果說得直白一點,征收房產稅的現實意義,其實就是要切斷房地產市場上投機客的后路。前面緊縮銀根,后面開征重稅,就是要徹底擊倒炒房客、投機商。 當然,房產稅開征后能否實現這一效果,能否真正利國利民也存在很多疑問,這也是外界褒貶不一的根源所在。 誠然爭議不斷,但有一點需特別指出,房產稅絕非抑制房價的“靈丹妙藥”,開征房產稅國家的經驗已經表明,房價依然存在上下波動。 而開征房產稅之后的收入如何使用,能否真正做到“稅收取之于民、用之于民”也是需要考慮的現實問題。 此外,由于房產稅是一個直接稅,雖然是對房產征稅,但在房產沒有流轉的情況下,實質上是對居民收入征稅,那么如何避免產生誤傷,避免對社會穩定造成不利因素也需深層次的考慮。 當然房產稅開征一直也存在法理問題,目前房產稅是按照試點改革的方式進行,并沒有走立法程序,這也是被質疑較多的地方。 另外,土地所有制問題也是一直制約房產稅開征的最重要因素,但在現行土地制度下,這一局面短期內看不到解決的前景。所以說,對私人沒有終身所有權的房產課稅,依然存在諸多法律之間的矛盾。 如今看來,房產稅試點擴容已是大勢所趨,并在短期內肯定有新的城市和具體細則出臺,那么如何公正合理實施,盡量減少社會怨言,同時在制度和法理上透明化、公開化,這些都是政府部門和社會大眾需要理性考慮的問題。(摘錄自騰訊房產上海站網站) |