房地產在震蕩中走過2012，既有一季度的行業極端低迷，打折降價潮持續，也有3月份開始的成交量回升，繼而是淡季不淡旺季不旺的三季度和全面回暖的四季度。2012年的房地產行業各方都經歷了不同尋常的一年。 樓市篇 下半年持續回暖 剛剛過去的2012年最后一個月，中原集團研究中心統計數據顯示，當月全國主要的54個城市，新建住宅簽約再次有所上漲，54個城市合計簽約套數為307134套，超過了之前年內最高的11月份，這也是限購2年來，全國主要城市簽約量最高的一個月份。在主要城市中，大部分城市都超過了11月全月，北京新建住宅簽約14398套，廣州簽約11448套，上海簽約16624套，深圳簽約4649套，天津簽約9219套。 成交量的上升，同時伴隨著房價的持續回升，2012年12月全國100個城市（新建）住宅平均價格為9715元/平方米，環比前一個月上漲0.23%，自2012年6月止跌后連續第7個月環比上漲，漲幅有所縮小，其中57個城市環比上漲，43個城市環比下跌。 縱觀2012年全年的房地產市場，基本可以分為四個階段。第一階段是1-2月，當時正值春節，加上政策環境仍相對嚴厲，市場交易仍然延續2011年的低迷狀態；第二階段是3-6月，政策面相對寬松的格局逐漸成形、品牌房企依然延續2011年降價跑量的策略，導致市場剛需開始集中釋放，推動各城市交易量快速攀升；第三階段是7-10月，由于市場銷售持續良好，大多數企業資金壓力明顯緩解，降價幅度大幅縮小，買賣雙方正展開新一輪博弈，導致交易量較前期有所下降，市場進入一個相對平穩的階段；第四階段是11-12月，各重點城市市場交易量出現年底翹尾，一部分前期價格策略相對保守的中小型房企，由于時逢年底業績沖刺，因而推案規模和促銷力度有所增加，同時相當一部分購房需求擔憂明年市場進一步回暖進而加快入市。 從中國房產信息集團調研的全國24個樣本城市來看，2012年一、二線城市和三、四線城市的分化愈發嚴重，2012年樣本一、二線城市銷售面積同比分別上漲了33%和32%，而其2011年的成交量同比則均下降了19%；而三、四線城市增長趨勢則有所放緩，當年樣本三、四線城市交易量同比增長15%，漲幅較2011年大幅收窄。“一、二線城市因限購政策之前幾年市場需求被嚴重積壓，而隨著2012年政策面的逐漸寬松，需求得以集中釋放；而三、四線城市則由于房企前兩年大規模進軍三、四線城市的原因，市場快速膨脹，但經濟水平和市場需求依然落后于房地產開發速度，市場有效需求遇到階段性低谷。”中房信分析師表示。 房企篇 千億房企增至3家 2012年對房企來說，日子比2011年好過了不少。早在10月份，就已經有保利地產、中海地產、綠城集團、世茂地產、招商地產等11家標桿房企完成全年銷售目標。最后兩個月的成交翹尾，更使房企的業績錦上添花。 銷售金額方面，千億級以上的超大型房地產企業個數增加，從2011年的僅有萬科1家，擴充至2012年的3家。萬科繼續成為行業的領頭羊，全年銷售額達1418億元，同比2011年增長17%，綠地、保利分別以1078億元和1018億元的銷售額入圍“千億俱樂部”，共同形成房企第一梯隊。中海、恒大、萬達分別以935億元、923億元、905億元緊隨其后。銷售額排名第7的綠城中國成交額為510億元，華潤置地則以500億元排名第8。顯示出第一梯隊房企加速領跑，與第二梯隊的差距逐步拉大。 從前幾名房企表現來看，萬科在上半年采取穩健的發展策略，同時抓住了下半年最后幾個月的回暖，加大銷售力度，在10月、11月、12月分別取得了137億、171.3億和147億元的銷售業績，可說成功抓住了市場“脈搏”。恒大則由前幾年的大幅降價轉向強調品質轉變，同樣在上下半年中成功把握推盤節奏，以1536萬平方米的業績，在房企中銷售面積排名第一。綠地和萬達則繼續堅持其商業地產路線，保利堅持其高周轉策略，加強了一、二線城市的投資力度，中海堅持中高端品質開發路線。可以說前幾名的房企都有其經營策略的獨到之處。 在其他房企中，融創中國延續了2011年企業高速發展勢頭，通過與綠城的合作，使得其在長三角區域進一步扎根，成功進入上海市場。企業業績從2011年的193億元上升84%達到2012年的356億元，而其與保利、方興地產等合作伙伴聯合拿地開發模式，也使其競爭力得到進一步提升。招商地產則借助集團140年慶的機會，成為2012年打折促銷最為積極的房企之一，并在樓市冰凍期成功撬動市場，全年業績達到了356億元的歷史高位，同比上漲70%。再加上世茂地產、碧桂園、華潤、龍湖等房企傳統勢力，銷售額300-500億元陣營的房企競爭進一步加劇。這些房企誰能找準企業定位，加強內部管理和資金周轉，誰就有可能是下一個千億級別房企。（摘錄自騰訊房產上海站網站） |
