“國五條”及其細則出臺，近期火熱的二手房市場無法掩蓋真空期的觀望格局。業內預測，地方細則將為市場吃下“定心丸”，市場適應之后，將維持其積極健康的態勢發展。 “國五條”后真空期宜放緩 仲益控股集團 副總裁 湯曉丹 3月1日“國五條”對于“20%個稅”的要求引起了二手房市場的火熱交易，我認為“國五條”內容主要針對二手房市場，對新房市場影響不大。 在過去，房地產市場中投資性和投機性的客戶較多，而自限購政策實施以來，投資和投機型的購房者漸漸被擠出新房市場，成為二手房市場的主體，現在二手房市場的火熱，與前期遺留投資客的拋售相關。然而隨著新“國五條”的出臺，在未來的二手房市場中，投資和投機客將逐漸淡出，改善型需求成為主打，使房子回歸住房屬性。同時也不排除“羊毛出在羊身上”的可能，個稅成為房價的一部分，形成對房價的推動。然而，二手房畢竟靠新房定價，二手房的未來尚待市場考驗。 已出臺的“國五條”內容雖不會對新房市場有太大影響，然而在所有政策明朗之前的真空期，開發商開盤、開工都宜放緩。具體的地方細則尚未出臺，若是此時盲目開盤，或將事倍功半。市場對新政會有一個反應和適應的階段，這個階段過去，需求才會慢慢釋放。因而，在當前觀望期，最好是盡量放緩，新政明朗后才能從容應對。 而對于目前處于定位尚未明確階段的開發商，則需考慮新政的方向。由于政策指向重點在保護剛性需求，故而對自用客戶影響不大，限制的是投資性房源，開發商在做決定的時候，參考比較方便做出一個相對合理的應對措施。 盡管房地產調控的政策層出不窮，市場將以一種“交錯狀態”的方向發展。在每次政策出臺都會有暫時的觀望期，而一旦適應之后就會是一個遞進的、向上的過程。看好市場的原因是多方面的，整體而言，城市化進程是向前的，而住房作為老百姓生活必須的部分不可或缺，中國人又有買房的習慣，這些都將使得房地產市場向前推進。在這個過程中，政策嚴厲可能會使市場短期出現下降跡象，但從長線考量，房地產是一個陽光的市場。 在交錯發展的過程中，未來的市場對開發商來說是一個考驗。實力不夠雄厚的小型開發商將慢慢被市場淘汰，而大型開發商和具有專業資質的開發商將成為市場主力，房地產市場分工將更加細致，以商業地產、中高端住宅等分類，也更規范、更專業。 允許“梯度”方能平衡需求 中華企業股份有限公司市場部 經理 戴正芳 3月1日，樓市調控新政“國五條”細則落地，此后，房企推盤節奏明顯加快，部分業內人士認為是為規避部分“國五條”地方細則落地后市場轉冷的風險，據住建部副部長齊驥透露，地方細則出臺時間為3月底。我認為二手房市場受政策影響最直接，而新房市場的剛需房部分可能會受益。歷年年初節后的3月本就是熱銷時段，正是加推的最佳時機，因而并非完全受“國五條”影響。開發商推盤要考慮公司周轉率，按照規劃和步驟進行，并不會快速調整結構。加之“國五條”地方細則尚未出臺，具體如何應對還應該看地方細則。“國五條”的地方細則不宜“一刀切”，而應細分，否則將對房地產市場產生大的影響。具體從“個人售房需按轉讓所得20%征收個稅”這一條來說，應對出售住房的持有年限和個人持有房產數量做出區分和梯度收稅，對唯一住房出售應設立退稅機制等。通過不同區分，實現房產稅收的合理再分配。政策應該鼓勵梯度消費，現有的限貸政策和假如實施的20%的個稅政策，如此單純“一刀切”政策，導致一步到位買房，最終加大了置換成本，只會將不同需求集中在中端產品上，加劇了剛需矛盾，這并不利于市場正常發展。據報道，財政部、住建部、國稅總局已制定有關方案并上報。 在“國五條”細分操作的同時，應把“梯度”購房納入考量。盡管“國五條”支持剛需，但剛需與改善型需求并不沖突，允許置換的“梯度”購房才是關鍵。從個人而言，不同階段有不同的需求，“梯度”購房允許置換，能夠合理考量不同人群的購房需求變化，更符合市場規律和人性需求，也才能平衡多種需求。 綜合考慮上海近年來的土地供應和住房需求，市場并未飽和。新政伊始的觀望期結束，經過3個月到5個月的消化期后，房價還是會處于一種比較積極的狀態。 |
